第1121章 房地产基金
龙生龙凤生凤，老鼠的儿子会打洞。
从此小李便走上了他父亲老李的道路。
各种囤积居奇，低买高抛，数码港一役就是最好的证明，还获得了小超人的称号。
当然，这是别人抬举他。
一分钱没拿到了大量地皮，不搞科技园，跑去找他爸铁杆合作伙伴汇丰拿了1000亿港币贷款，蛇吞象收购了港岛电讯。
这些贷款全部没有抵押手续，相当于刷的脸卡，什么自立门户，不依靠父亲都是糊弄人的。
盈科和电讯合并重组后的8号仔，巅峰时期曾接近6000亿市值，如今市值已蒸发了90%，套牢的股民欲哭无泪，他自己的千亿贷款也没还上。
相当于捅了个大篓子，最后还是老头子帮忙擦屁股。
据说，当时为了凑够收购电讯的资金，这家伙把企鹅那20%股权以1260万美元的价格卖掉了。
当然，这一世拿到这部分股权的是徐良。
这时，徐良也看到了李则凯。
以及他周边的那些名媛们。
好家伙！
怪不得看着有点眼熟，原来是前世看过她们和冠希哥出演的流行剧，狛枝还穿个警服……
说实话，这些港圈名媛大多身材都很一般。
李则凯连忙走了过来。
人家是自家老爹都要尊敬的大佬。
给他三个胆也不敢得罪。
“徐先生，您来香江了？”
“刚来没多久，你这是……”
徐良目光从众人身上扫了一眼。
“他们都是我朋友，一起过来吃饭。”
徐良微微颔首，“代我向你父亲问好。”
“好的。”
拍了拍他的肩膀后，徐良朝二楼走去。
许加印连忙跟上。
等两人的背影彻底消失后。
“这姓徐的也太嚣张了吧，完全没把我们看在眼里。”
谢婷婷愠怒道。
“我要是身家超过500亿美元，福布斯第二首富，我比他还嚣张。”何超仪满脸羡慕。
李则凯目光闪烁。
徐良身边那个人他不认识，但从气质来看，一定是商界人士。
两人来这里，多半是谈生意。
值得金凯撒亲自出面的生意必定不凡。
心里的好奇一瞬间涌了上来。
有心跟上去听个究竟，但听到周围这些狐朋狗友们的声音，心里叹了口气。
人太多了。
跟过去也是自讨没趣。
“我们走吧。”
——
上楼坐下后。
点了一些早茶餐点，两人边吃边聊。
“徐总，还是您面子大。
这些香江豪门子弟眼睛都长在脑袋上，拿鼻孔眼看人。
我几次来香江没少受他们的气。
结果在您面前，这些家伙乖的跟孙子似的。”
徐良笑了笑，没说话。
看他对这些不感兴趣，许加印话锋一转。
“徐总，您是聪明人。
在您面前我也不敢玩什么肠子。
这次请您过来，主要是募资的。
现在恒太发展到了一个关键时期，我们急需一大笔资金在上市前做大规模。
如果汉华肯投资我们一笔，一两年之内必有回报。”
徐良：“房地产行业是汉华风投基金的重点投资领域，你完全可以去找他们。”
许加印脸上露出了一丝尴尬。
“我去找过，但被拒绝了。”
一个电话就能印证的事，他也没敢撒谎。
“哦，为什么？”
“他们说恒太的负债比太高。”
徐良心下了然。
虽然国内的地产行业是他规划的，汉华旗下风投基金的重点投资领域，但却没要求投资什么项目。
具体哪家企业能投，哪家不能投，是各支风投基金负责人的事。
很显然，恒太被拒绝了。
“你想要多少资金？”徐良问道。
“不多，4亿美元就够了。”
许加印看了徐良一眼，心中惴惴不安，这对于汉华来说，应该不算什么。
徐良：“除了汉华，你还联系过其它机构吗？”
“联系过。淡马锡、美林、德意志银行，双方谈过几轮，但他们要的太多了。
我还是想找那种真正的战略合作伙伴，而不是短期投机资本。”
看着徐良平静的表情。
许加印一咬牙，伸出大拇指和食指，比了一个手势。
“八亿美金估值，投四亿美金进来，恒太三分之一的股份就是您的。”
“恒太的资产负债表和财务报表，以及运营资料都带着吗？”
“带着。”
许加印连忙从随身的公文包里拿出一叠文件递了过来。
“徐先生，这些是恒太去年的运营资料和财务报表。”
徐良接过来简单翻了翻。
“回去我先看一下，三天内给你电话。”
“好的，好的。”
许加印连忙答应下来。
三天的时间也不长，他等得了。
“对了，徐总。这是淡马锡他们给恒太开的条件，您有兴趣的话可以带回去一并看一下。”
徐良看在眼里微笑道。
“许先生是个聪明人。”
拿出三家投资机构的条件，示之以诚。
确实能争取极佳的印象分，提高谈判的成功率。
当然，许加印还有另一层意思。
这是我的底线。
你们要是太过分，我就选别人。
“您过奖，在您面前我只是末学后进，以后还希望您能多多提携。”
徐良笑了笑，看着走过来的服务员。
“菜来了，先吃饭。”
“对对，吃饭。”
——
“投资4亿美金，占股三分之一，12亿美金投后估值。
从恒太的提供的资料来看还是能投的。
就是负债比太高了，都接近86%了。
一旦碰到房地产回调，恒太很大概率资不抵债。”
香江汉华国际中心顶层，董事长办公室里，孙振平不停翻看手中的文件道。
“所以你的意思是不投？”
“不，我觉得完全可以尝试一把。
现在内地虽有有政策调控，但城市化进程远没有结束，房地产的红利至少还可以吃十年。”
孙振平道。
徐良没有答话，他端着茶杯，站在落地窗前，眺望着港岛中环壮观而又美丽的天际线，再联想那一处处狭小的笼屋，这就是港岛的真实社会折叠。
徐良忽然道：“全华夏香江的房地产应该是最高的。”
“中环这边房价一平尺已经突破10万港币，新界那边也突破2万，内地京城和魔都一线核心地段的房价才跟新界持平。”孙振平道。
徐良缓缓点头。
“再过十年，内地的房价大概就跟今天的香江差不多了。”孙振平张了张嘴，最后还是没开口。
房价跟经济发展水平息息相关。
他不认为十年后的内地能比得上香江，二十年，甚至三十年还差不多。
徐良没继续这个问题，走到沙发旁坐下来。
“三家机构开给恒太的条款你看完了吧？”
“看完了，一如既往的黑。”
在徐良旁边的沙发上坐了下来，孙振平放下文件后道。
“除发行的优先股要求恒太支付每年5%的股息外，还涉及对赌。
恒太若在2008年之前上市，投资者按照上市发行价计算的最低回报率为30%；此后每推迟半年上市，最低回报率提高10%。
倘若达不到上述最低回报率，恒太的大股东许加印需要向投资者转让一定数目的恒太股权，以确保投资者获得最低回报。
我们如果投资恒太，最低回报率设置可以定低一点，或者取消派发股息要求。
我想，许加印之所以把淡马锡他们三家的条件告诉我们，所图的就是希望我们能开出更好的条件。”
徐良微微颔首，投资机构不是开善堂的。
通过他们给许加印开出的这些条款，就能管中窥豹，哪怕是一家准上市公司，没有话语权的话，还是要让资本宰割。
“你看第二条没有？”徐良问道。
“看了，三家机构承诺可以提供一笔5亿美金的结构担保贷款融资，供恒太上市前突击业绩。
但其中1/3的贷款需于上市后立即归还，剩余贷款在上市后15个月内还清。
利息或者叫回报率也是真的黑。
19%，完全是高利贷。
不过只要恒太能顺利上市，市值较眼下翻个几倍，那么对于所有人来说，都是大赚。”
徐良点了点头：“四亿加五亿，就是九亿美金，对我们来说也不算小数目。
不过这么多钱砸在恒太身上，从回报率上讲，你觉得值吗？”
孙振平凝眉思索片刻。
“徐总，汉华现在不缺资金，缺的反而是项目。
恒太算不上s级，但b+级还是够的。
而且恒太是地产公司，有实打实的资产支撑。
即便碰到房地产回调，恒太破产了，他剩下的资产也足以让我们收回大部分投资。
从风险上讲，他比互联网公司更小。”
顿了一下。
“徐总，能不能把恒太的项目交给香江办公室？”
“为什么？”
“我想拓展一下香江办公室的业务。”
汉华旗下各大办公室基本都包含风投、私募股权、对冲三大业务。
位于亚洲的汉华各大办公室还包含投行业务。
但香江太小了，因为港股的关系，私募股权和对冲发展的不错，但风投很难拿到什么好项目。
恒太的案子虽然不算顶尖，但也不错了。
不过徐良很快就发现自己猜错了。
“我打算在香江办公室旗下成立一支‘房地产机会基金’。”
徐良一愣。
汉华旗下曾经成立过房地产基金，但后来又裁撤了。
孙振平心中有些忐忑。
他也是没办法。
在香江这地方，风投基本没什么业务。
但凡有点好项目都被隔壁鹏城办公室抢去了。
所以，他只能换条赛道。
“你要学黑石？”
黑石是全世界最大的独立另类资产管理机构，也提供fa金融咨询服务。
他们的另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金母基金、优先债务基金、自营对冲基金和封闭式共同基金等等。
但他们最为核心的就两大业务，私募股权和房地产，这两类基金也是募集规模最大的。
黑石目前资管规模已接近千亿美金。
孙振平点了点头。
“香江现在的经济主要以金融业、房地产为主。
不管是长江、新世界、恒基都是内地主流的房地产开发商。
香江办公室可以跟他们合作，联合开发内地的房地产项目。”
徐良目录思索。
之前让汉华放弃房地产基金，是他打算自营房地产公司。
现在汉华改革管理体制，由之前的总部负责制，改成了总部监督，各子公司负责制。
简单来说。
你吃肉还是喝汤，全看自己本事。
孙振平，或者说整个香江办公室打算吃肉，他这个大老板也没有阻拦的道理。
“你想做就做吧，不过选项目的时候要谨慎点。”
“是，谢谢徐总。”
孙振平高兴道。
香江办公室发展的瓶颈总算是打开了。
“你先别高兴的太早。什么事情有一就有二，香江办公室可以成立房地产基金，京城、魔都和鹏城办公室也肯定不会闲着。
竞争可以，但不准恶意压价，便宜了外人。”
“您放心，内地房地产市场足够大，足以容纳的下整个汉华。”
徐良点了点头。
“对了，既然你打算房地产基金，为什么还要恒太？”
“香江房地产公司一个项目的开发周期太长了，我们需要恒太这种大胆进去的合作方。”
“小心点，别玩砸了。”
“您放心，我肯定小心。另外，募资方面，我想募集全华夏币基金。”
徐良：“为什么？”
“前段时间中投挂牌了，传闻会放出一部分资金给国内优质投资机构，我想去争取一下。”
“中投啊？”
徐良眼里多了一抹回忆。
作为华夏第一支主权财富基金。
中投第一单便投给了黑石，30亿美金购入约10%股份，锁定期四年，不获得董事席位，不享有投票权。
接着就是次贷危机。
一年多时间，这笔投资亏损了25亿美金，被网民指着鼻子骂。
等了七年，中投中间又补了几亿美元的仓，才算是摊薄了持股成本，勉强解套。
这期间，黑石几位大老板、创始股东套现了几十亿美金，赚的盆满钵满。
同时黑石还爆出了一系列丑闻，比如中投注入的30亿美金以及ipo募集的大部分资金，被用来购买合伙人手中的业务。
公司出现大股东和管理层借助ipo进行利益输送和转移的痕迹。
这就和前段时间，汉华用新募集的s基金购买汉华、红岩旗下昆仑科技、曼联的股权一个道理。
只不过汉华可没有公众股东，他可没有侵占小股东利益。
这个单子是谁穿针引线的呢？
姓梁，港岛财爷，还娶了个明星运动员老婆。
梁财神从公职退下来后上任黑石大中华区主席，干的第一件事是推动中投入股黑石。
30亿美金敲定只用了3周，绝对对得起黑石开给他的薪水、奖金。
有了中投庇护，黑石进入中国市场顺风顺水，买入魔都商务写字楼、打造寿&光物流园、设立内地华夏币基金、联手新希望收购澳大利亚最大养鸡场等等
金融危机最严重的三年，黑石到处都在亏损，只有华夏市场投资的业务无比给力，获得了将近100%的业绩回报。
想到这些，徐良瞬间觉得孙振平的注意太棒了。
“你跟中投沟通过吗？”
看大老板来了兴趣，孙振平连忙道。
“目前还没有。
不过，与其让外资把钱赚走，不如让我们自己的主权财富基金赚钱。
其次，我们也可以加深一下与衙门的关系。
最后，提升资管规模，赚到的钱，我们也有一小部分。”
徐良颇为欣赏的看了孙振平一眼，说：“你的建议很好，以后有好想法，可以多多提出来。”
孙振平笑着点了点头。
(本章完)